К нам периодически обращаются люди, которым нужно что-то «узаконить». И часто они говорят одну и схожую фразу, она звучит примерно так: «Нам судья сказал, что нужно найти экспертную организацию, чтобы провести экспертизу по узаконению пристроя». При этом человек заявляет, что самовольной постройки нет, а мол, немного расширил, немного пристроил крыльцо и т.п.
Когда мы начинаем вникать в суть запроса, мы видим, что есть некие заблуждения как у сторон, так возможно и у судейского состава. Мы решили подготовить небольшую аналитику по этому вопросу, чтобы прояснить данную область и устранить замешательства.
Понятие самовольной постройки дает статья 222 Гражданского кодекса РФ: Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Итак, чтобы уверенно говорить о самовольной постройке, нужно выявить ряд обязательных критериев установленных законом. Мы объединили их в три категории.
1. Объект - здание, сооружение или другое строение.
2. Нарушение установленного порядка
2.1. Возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
2.2. Возведенные или созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
2.3. Возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
2.4. Возведенные или созданные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
3. Дата начала возведения или создания постройки и оценка градостроительных и строительных норм и правил на эти даты и текущую (если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки).
И только при наличии первого, второго и третьего будет иметь место самовольная постройка и можно вести речь о признании судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пристрой не является зданием и сооружением, но закон оперирует таким понятием как – строение, которое сходно с понятием постройка, то есть результат строительства. Это более широкий термин, включающий и здания и строения в том числе. Таким образом, пристрой, в силу ст. 1 п. 14 Градостроительного кодекса РФ, является реконструкцией объекта капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно п. 2 ст. 51 Гр РФ, Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Пункт 17 той же статьи приводит перечень случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется. В случае:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;
4.5) размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Отдельно следует обратить внимание на подпункт 4 пункта 17 - изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Итак, будем резюмировать. На что важно обратить внимание в первую очередь при рассмотрении вопроса о праве собственности на самовольную постройку. Если с объектом и земельным участком все понятно, то важно определить точно, было ли нарушение установленного порядка возведения или создания объекта и в чем оно выразилось. Возможно, разрешения на строительство не требовалось или не требуется сейчас. Ну и конечно, возведена или создана ли постройка с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
На последние вопросы может дать ответ только строительный эксперт. Таким образом, либо сторона по делу предоставляет суду заключение эксперта:
- что изменение объекта капитального строительства и (или) его частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- о соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам;
- что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд оценивает данное доказательство по своему внутреннему убеждению и устанавливает отсутствие признаков самовольной постройки или признает право собственности на самовольную постройку. Либо суд назначает судебную строительно-техническую экспертизу по данному делу для установления данных обстоятельств именно в рамках судебной экспертизы.
Распоряжением Правительства РФ от 31 октября 2023 г. N 3041-р, был дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, разделом VIII следующего содержания: "VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза".
Учитывая данные инициативы правительства, судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, будут проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями, что конечно приведет к высокой загруженности государственных судебно-экспертных организаций и сроки производства строительно-технических экспертиз еще значительно вырастут.
Говоря объективно, если объект имеет все признаки самовольной постройки, мы только «за» то, чтобы данные судебные экспертизы проводились государственными судебно-экспертными организациями, так как это повысит и уровень ответственности и, надеемся, уровень компетенции в данной области.